L'usufruit
L'usufruit est le droit temporaire d'user et de jouir d'un bien. Le bénéficiaire de ce droit est appelé usufruitier. Le droit de jouir d'un bien autorise son titulaire non seulement à en user librement mais de plus à en percevoir les fruits.
Si ce droit est viager, il prend fin au décès de l'usufruitier. Si ce droit est le fait d'un contrat de démembrement, il est alors assorti d'une durée et il prend fin au terme du contrat liant les deux parties. Le décès de l'usufruitier avant l'arrivée du terme est une cause d'extinction de l'usufruit. En pratique, il peut être prévu dans le contrat un usufruit successif. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit est transmis à un usufruiter en second jusqu'à l'expiration du terme initial.
Les droits de l'usufruitier :
- il peut occuper le bien en résidence principal
- il peut louer ce bien à un tiers et perçevoir les loyers
Les obligations de l'usufruitier :
- il s'occupe de la gestion locative du bien
- les loyers perçus sont imposables dans la catégoriedes revenus fonciers
- il est redevable de la taxe foncière
- la valeur du bien immobilier entre dans le patrimoine à déclarer à l'ISF
Valeur de l'usufruit :
Barème fiscal : Droits d'enregistrement
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90% | 10% |
| de 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| de 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| de 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| de 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| à partir de 91 ans | 10% | 90% |
Usufruit temporaire
Si l'usufruit est consenti pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, par période de 10 ans, sans possibilité de fractionnement et sans tenir compte de l'age de l'usufruitier. Il est de 23% par période de dix ans.
Usufruit viager:
En cas de donation il est obligatoire de recourir au barème fiscal de l'administration qui est établi en fonction de l'age de l'usufruitier
Valeur économique:
Lors d'un démembrement temporaire de la propriété d'un bien, on peut utiliser la méthode du calcul économique de la valeur de l'usufruit. L'usufruit est alors égal aux flux des revenus futurs actualisés, le taux d'actualisation étant le taux de rendement du bien immobilier.
Usufruit = R1/(1+t)^1 + R2/(1+t)^2 +...Rn(1+t)^n
R représente le montant des flux de revnus futurs
T représente le taux de rentabilité du bien
n représente le temps pendant lequel les revenus futurs sont perçus
L'usufruit peut être viager ou temporaire.
L'usus est le droit d'user d'un bien.
Le fructus est le droit d'en perçevoir les revenus.
Un bareme fiscale sert de référence pour le calcul de l'usufruit, il est obligatoire en cas de donation ou de succession.