Le viager
Le viager est la forme la plus connue du démembrement. La vente en viager consiste à ceder la nue propriété avec éventuellement la jouissance moyennant le versement d'un bouquet (somme représentant une partie de la valeur du bien) et d'une rente viagère pendant toute la durée de vie.
Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quelque soit son âge. Cependant elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entrainer la mort. Si elle meurt dans les 2O jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée. La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.
On distingue :
- la vente en viager libre où sont cédés la nue propriété et l'usufruit du bien, l'acheteur peut soit occuper le bien, soit le louer
- la vente en viager occupé où l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve le droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
Les acteurs :
- le débirentier : c'est la personne qui achète le bien en viager, il verse le bouquet et la rente. Il devient le nu-propriétaire du bien et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier et de son conjoint si la rente est réversible (viager à deux têtes)
- le crédirentier : c'est la personne qui vend un bien en viager et qui touche le bouquet et la rente. Il peut garder l'usufruit (en l'occupant ou le louant) du bien vendu, ou le céder avec la nue propriété
Quels sont les intérêts des parties ?
Le crédirentier :
- il recherche généralement à s'assurer un complément de revenu stable et garanti qui viendra compléter une pension de retraite. Il perçoit un capital immédiatement grâce au bouquet puis une rente qui lui assure un revenu régulier.
- en cas de vente de l'immeuble en pleine propriété, le vendeur sera libéré des nombreux soucis relatifs à la location d'un immeuble et à son entretien
Le débirentier :
- il investit en profitant d'un crédit gratuit
- son investissement initial est réduit
Valeur d'un viager :
Le prix d'un viager est généralement composé d'un bouquet et d'une rente. Le montant du bouquet est un pourcentage de la valeur de marché du bien, il est versé immédiatement au crédirentier. Plus le bouquet est important moins la rente viagère sera élevée.
Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en tenant compte essentiellement des 3 éléments suivants :
- la valeur du bien vendu
- l'âge du crédirentier (du vendeur)
- le taux de rendement retenu, généralementde 6% en cas de vente en rente viagère
Le prix de la rente est généralement plus faible si :
- elle est constituée sur deux têtes plutôt qu'une. Dans cette hypothèse, lors du décès du premier crédirentier, la rente passe sur la tête du crédirentier survivant. On tiendra donc compte de l'âge du plus jeune pour calculer le montant de la rente
- le vendeur -crédirentier- se réserve l'usufruit c'est à dire le droit d'habiter lui-même le bien jusqu'à son décès
Enfin, pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore celui du coût de la construction.
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année. Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Règles juridiques et fiscalité :
Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d'une éxonération intégrale des plus values.
Concernant la rente viagère, elle est soumise à l'impot dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Cependant, toutes les personnes âgées de plus de 69 ans bénéficient d'un abattement fiscal de 70% pour la déclaration de rente viagère, ce qui fiscalement est particulièrement intéressant.
Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
- 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
- 50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
- 40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
- 30% si il est âgé de plus de 69 ans
Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80%). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d'un abattementde de 10%.
Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l'on a pas obtenu au moment de la vente l'accord de tous les héritiers réservataires.
Les règles juridiques
Le contrat d'une vente en viager doit comporter huit parties :
- l'état civil complet du vendeur
- l'état civil complet de l'acquéreur
- la mention Mr X vend à Mr Y, qui accepte"
- la désignation du bien vendu
- l'énonciation du prix et des conditions de paiement
- une clause d'indexation de la rente
- une clause résolutoire, susceptible d'annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère
- une clause (dite de réquisition) demandant au Conservateur des Hypothèques d'inscrire au profit des crédirentiers une hypothèque avec privilège afin de rendre impossible à l'acquéreur un emprunt ou la revente dans d'autres conditions que celles de l'acte d'origine
Tout le reste de l'acte est constitué de l'origine de propriété, du rappel des lois et usages en matière immobilière, de l'énonciation de l'obligation réciproque des parties...mais tout cela pourrait ne pas figurer sans que pour autant l'acte soit nul.
Le viager peut être libre ou occupé.
Le débirentier est l'acheteur et le crédirentier le vendeur.
Le viager permet d'investir avec un faible apport et un crédit avantageux !
Plus le bouquet est important moins la rente sera élevée.
Un viager libre est plus cher qu'un viager occupé.
Des tables statistiques permettent de connaître la durée de vie probable. Ces tables sont des moyennes qui font apparaître une espérance de vie plus longue suivant qu'il s'agit d'une femme ou d'un homme.
Origine de Propriété : L'acquéreur d'un immeuble doit avoir la certitude d'être bien le seul propriétaire. Pour cela, il faurda lui prouver que ceux qui lui vendent l'immeuble étaient bien les seuls propriétaires, et ainsi de suite