La fiscalité du démembrement immobilier
Lors d'un démembrement de propriété, les incidences fiscales sont différentes pour le nu-propriétaire et l'usufuitier. Deux cas peuvent être envisagés.
L'usufruitier occupe l'immeuble
Nu-propriétaire
- l'immeuble sort de son patrimoine assujetti à l'ISF
- il ne perçoit aucun revenu
- il ne peut déduire aucune charge liée à cet immeuble des revenus fonciers qu'il tirerait d'autres immeubles
Usufruitier
- il n'est pas imposable au titre du revenu en nature que lui procure l'occupation gratuite de ce logement.
- il est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
- il peut bénéficier des réductions d'impôts qui y sont liés
- la valeur de l'immeuble entre dans son patrimoine assujetti à l'ISF
L'usufruitier loue l'immeuble
Nu-propriétaire
- l'immeuble sort de son patrimoine assujetti à l'ISF.
- il ne perçoit aucun revenu
- il peut déduire des revenus fonciers que lui procurent d' autres immeubles :
- les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété,
- les dépenses de grosses réparations et les intérêts d'emprunts contractés pour effectuer ces réparations.
- le déficit foncier éventuel qui résulte des dépenses de grosses réparations est déductible du revenu global du nu-propriétaire, sans limitation, dès lors que le démembrement de propriété résulte d'une succession ou d'une donation entre proches parents
Usufruitier
- il est imposable au régime des revenus fonciers pour les revenus perçus.
- il peut déduire la totalité des charges qu'il supporte comme n'importe quel propriétaire-bailleur
- il est redevable de la taxe foncière
- la taxe d'habitation est à la charge du locataire
- la valeur de l'immeuble entre dans son patrimoine assujetti à l'ISF