Nue-propriété
La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien. Il est une des composantes du droit de propriété. Il résulte du démembrement de propriété. Son titulaire est appelé le nu-propriétaire. Il a la propriété et le droit de disposer du bien, mais ce droit ne lui en autorise ni la jouissance, ni la perception des fruits (les loyers s'il s'agit d'un logement donné en location).
On devient nu-propriétaire en achetant la nue-propriété d'un bien, ou en cèdant l'usufruit d'un bien détenu. Le démembrement de propriété étant temporaire, le nu-propriétaire récupère sans formalité ni taxation au terme de l'usufruit la pleine propriété du bien.
Les caractéristiques et droits de la nue-propriété :
- l'abusus : le droit de disposer du bien, de le vendre.
- il n'est plus en charge de la gestion locative du bien
- les travaux d'entretien sont à la charge de l'usufruitier
Les obligations du nu-propriétaire :
- les travaux de grosses réparations sont à sa charge
Les relations entre le nu-propriétaire et l'usufruitier sont fixées contractuellement lors du démembrement ou lors de l'acquisition de la nue-propriété.
L'optimisation fiscale du nu-propriétaire :
- la valeur du bien n'est pas comprise dans l'assiette de l'I.S.F.
- le capital emprunté est inscrit au passif de l'I.S.F
- les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers selon le régime de droit commun
- la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier
- les dépenses liées aux grosses réparations sont déductibles des revenus fonciers d'autres immeubles possédés en pleine propriété
L'abusus est le droit de disposer d'un bien, de le vendre, le donner, le modifier.
L'article 605 du code civil définit que les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier.
L'article 606 du code civil énumère les grosses réparations, celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celles des digues, des murs de soutènement et de clôture.