Exemple 1 : REDUCTION D'IMPOT.
Mr Martin, pharmacien, a acquis les murs de son officine au travers d'une SCI qui lui loue les locaux.
Son crédit amortissable sur quinze ans vient à échéance dans deux ans et la pression fiscale se fait de plus en plus lourde du fait de la part croissante du capital à amortir eu égard des intérêts à déduire.
Combien coûte à Mr Martin les deux dernières années de remboursement de son crédit ?
Crédit sur 15 ans de 500 000 euros au taux de 5,5% :
| sur 2 ans | |
| Capital restant dû | 92 649 euros |
| Annuité du crédit : 2 * 50 825 euros | 101 650 euros |
| Loyer actuel : 2 * 72 500 euros | 145 000 euros |
| Intérêts à déduire | 5 401 euros |
| Assurances | 3 600 euros |
| Revenu imposable (145 000 - 5 401 - 3 600) | 135 999 euros |
| Impôt 40% | 54 399 euros |
| CSG 30% | 14 960 euros |
| Coût des 2 dernières années de crédit | 26 009 euros |
Solution : la cession temporaire d'usufruit.
Nous proposons à Mr Martin un démembrement temporaire limité à la durée de son emprunt ; soit 2 ans :
Cession temporaire de l'usufruit de ses locaux pour un montant de 92 649 euros.
Ce capital permettra à Mr Martin de rembourser le capital restant dû sur les deux dernières années de son crédit.
Durant le contrat, les loyers seront perçus par l'usufruitier. Au terme du contrat, Mr Martin retrouvera sans formalité l'intégralité de son bien.
Economie réalisée par Mr Martin : 26 009 euros.
Exemple 2 : OPTIMISATION PATRIMONIALE.
Mr et Mme Dupond possèdent un patrimoine de rapport d'une valeur de 1,5 millions d'euros dont le rapport net de charges locatives est de 80 000 euros annuel avant fiscalité.
Ils disposent par ailleurs de revenus professionnels qui suffisent à leur train de vie.
Ils envisagent d'effectuer l'acquisition d'un appartement destiné à un de leurs enfants. Informés par leur conseil, ils nous contactent.
Déterminons préalablement combien rapporte réellement leur patrimoine :
| Valeur du patrimoine | 1 500 000 euros |
| Loyer net de charges | 80 000 euros |
| Revenu net imposable | 80 000 euros |
| Impôt sur le revenu 40% | 32 000 euros |
| CSG RDS 11% | 8 800 euros |
| ISF 1% | 15 000 euros |
| Total charges | 55 800 euros |
| Revenu net du patrimoine | 24 200 euros |
Nous proposons à M et Mme Dupond un contrat de cession d'usufruit temporaire de 5 ans renouvelable.
M et Mme Dupond percevront à la signature de ce contrat un capital de 150 000 euros.
Comparaison :
Sans cession temporaire d'usufruit, les 24 200 euros de revenu net annuel placés à 4% feront au terme de 5 ans un capital de 133 500 euros.